“Ontwikkelen van vastgoed is uitdagend en je moet creatief zijn om de (bouw)kosten in bedwang te houden”, dat is de letterlijke uitspraak van Thom Wortelboer, Ontwikkelaar bij De Realisatie B.V. en tevens klant van HB Software. Met welke uitdagingen heeft hij nog meer te maken en welke adviezen geeft hij?
Uitdaging 1: Toenemende complexiteiten
Thom Wortelboer zegt daar het volgende over: “Vastgoed ontwikkelen betekent tegenwoordig niet meer bouwgrond kopen en er ‘even’ huizen op plaatsen. Wij ontwikkelen bewust, toekomstbestendig voor de generaties die komen. Samen met de gemeenten waar wij werken, zorgen we ervoor dat die omgevingen plekken zijn waar je prettig, groen en gezond woont. In woningen die van schone energie voorzien zijn en in buurten die mensen verbindt. Met elkaar samenleven in harmonie met de natuur, dát is zoals wij duurzaam zien. Daarom heb ik als ontwikkelaar met veel meer partijen te maken dan in het verleden. Het zorgt voor meerdere belangen en financiële partners, maar vooral ook andere factuurstromen.
Zo wordt er tegenwoordig beter nagedacht op welke manier we omgaan met het langzaam infiltreren van regenwater. Dit doen we door het toepassen van sedumdaken, infiltratiekratten , waterdoorlatende bestrating, het gedeeltelijk inrichten van de tuinen en het begeleiden van de kopers in het inrichten van de tuinen. Dit alles zorgt voor toenemende complexiteiten in de vastgoed projecten, waar we het energievraagstuk nog buiten beschouwing hebben gelaten. Maar de resultaten zijn woningen waarbij het gemeenschappelijk belang én sociale duurzaamheid centraal staan. Op iedere locatie waar we bouwen.”
Uitdaging 2: Participatie en communicatie met bewoners.
De communicatie met bewoners, rondom duurzaamheid en klimaat, zorgt voor nieuwe uitdagingen. “We moeten vaker uitleggen aan bewoners dat je bijvoorbeeld bij een hittegolf niet de tuindeuren moet openzetten, omdat de temperatuur van een warmtepomp juist voor verkoeling zorgt. Voor veel mensen klinkt dat tegenstrijdig. Als vastgoed ontwikkelaar is het daarom mijn advies om nieuwe bewoners nog beter te begeleiden en uit te leggen waarom vaker voor ‘groen’ in plaats van tegels gekozen wordt. Dat noemen we natuur-inclusief ontwikkelen. Door bijeenkomsten te organiseren ontstaat er ook samenhorigheid onder buurtbewoners.”
Uitdaging 3: De manier van bouwen en kostendruk
De enige manier om woningen op lange termijn betaalbaar te houden is om projectkosten te beperken. Dit is wat Thom erover zegt: “Ik zie een trend waarbij er steeds kleiner gebouwd wordt, maar tegelijkertijd gaat ook de grondprijs omhoog, vanwege beperkte beschikbaarheid van bouwgrond. Als vastgoed ontwikkelaar geef ik dan ook het dringende advies om de stichtingskosten, de som van alle kosten voor het oprichten of stichten van een bouwproject, onder controle te krijgen. Denk daarbij aan de aankoop van de bouwkavels, bouwkosten, advieskosten, leges, rentekosten en onvoorziene posten.” (Genoemd bij uitdaging 1) Een andere trend, helaas, is dat door stijgende (bouw)kosten projecten kunnen stagneren of zelfs worden uitgesteld.
Uitdaging 4: Grip houden op het onderlinge verband
Projectontwikkelaars hebben altijd te maken met aanzienlijke investeringen. “Je moet kunnen zien wat het effect is als je ergens een aanpassing doet wanneer gemaakte kosten mee- of tegenvallen. Rekenen en maatwerk zijn nu twee belangrijke codewoorden. Eerlijkheidshalve zijn er nog genoeg vastgoedcollega’s die ‘klungelen’ met allerlei losse Excel bestanden en denken dat je iets van het ene project kunt kopiëren op het andere. Rekenfouten zetten het rendement onder druk en zijn snel gemaakt. Ze kunnen funest zijn.”
Uitdaging 5: Niet beheersbare externe factoren
Tot slot noemt Thom een aantal externe factoren, zoals beleggers die twijfelen of dit het juiste moment is om te investeren, maar ook de politieke discussie, economisch onzekere tijden en de stijgende rente. Onzekerheid is er op het gebied van regelgeving vanuit de overheid. “Dat er meer huur moet komen is prima, als de onderlinge regels voor de langere termijn maar duidelijk zijn. Daar heeft Hugo de Jonge nog een pittige kluif aan om dat te bereiken.” Tot slot vertelt Thom over nog een onbeheersbare factor, namelijk het onvoldoende beschikbaar zijn van bouwmaterialen. We beschreven het al eerder in deze blog.
In de volgende blog zal Thom zijn ervaringen met HB Vastgoed 365 delen.
Gerelateerde artikelen
Veel klanten en bezoekers van deze pagina '5 actuele uitdagingen van vastgoed projectontwikkelaars' bekeken ook de onderstaande artikelen: