Komt de Nederlandse vastgoedsector weer op gang in 2023?

In een vorige gastblog was Thomas Werkhoven nog klant maar recent is hij bij ons aangesteld als Managing Consultant Exsion. Thomas kent als geen ander de actualiteit binnen de vastgoedsector. Komt de vastgoedsector weer op gang en gaat het lukken om maar liefst 900.000 huizen bij te bouwen tot 2030?, vroegen we aan onze nieuwe collega.

Een korte terugblik…

“Het was mei 2022 dat de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Hugo de Jonge, het Programma Betaalbaar Wonen aankondigde. De woningmarkt moest zo betaalbaar en duurzaam mogelijk worden voor Nederlandse huishoudens. Alleen was er één neveneffect onvoldoende ingecalculeerd…”,  vertelt Thomas”.

De woningbouw voor nieuwe huurwoningen viel grotendeels stil

Beleggers en projectontwikkelaars vonden het niet aantrekkelijk meer om te investeren in nieuwe huurwoningen. ‘Betaalbaar huren’ betekent namelijk minder opbrengst voor de belegger en ‘duurzaam’ houdt in dat je met regelgeving te maken krijgt die extra kosten met zich meebrengt. Precies datgene wat bereikt moest worden, namelijk méér huizen bouwen, viel in mei 2022 door de plannen van Hugo de Jonge grotendeels stil.

De financiële aantrekkelijkheid en de hele productieketen voor nieuwe huurwoningen haperde omdat er onduidelijkheid in de markt werd gelegd. Het ontbrak vanuit het ministerie aan voldoende detaillering van de plannen, met als gevolg dat partijen niet meer wisten waar ze aan toen waren en beleggers door de grote onzekerheden nog nauwelijks wilden investeren. “Een volgende keer iets meer doordenken Hugo de Jonge, zou ik willen zeggen.”

Positieve en negatieve signalen voor de huursector

Positief zijn de extra investeringen van 11 miljard die inmiddels door de overheid gedaan worden. Het kabinet investeert 1,5 miljard in het versnellen van woningbouwprojecten. Ook voor de bouw van bijna 5.500 flexwoningen krijgen 29 gemeenten meer geld van het Rijk. Duidelijkheid is er nu voor de middenhuur die wordt doorgetrokken tot en met 187 punten op basis van het Woningwaarderingsstelsel. Dit is een puntensysteem waarin, op basis van kwaliteit, grootte, mate van duurzaamheid en het hebben van tuin of terras, precies uitgerekend wordt wat een huurwoning mag kosten. Een huis met maximaal 187 punten mag straks niet meer dan 1100 euro aan huur opbrengen. Daarboven blijft de huurprijs vrij. Alleen geldt deze nieuwe huur niet voor zittende huurders, maar slechts voor nieuwe huurcontracten. Bovendien kan het niet naleven van het waarderingsstelsel zorgen voor een forse boete.

“De businesscase om (weer) te bouwen is een beetje terug, zolang je maar duurzaam bouwt”

Dat is een belangrijke uitspraak van Thomas. Een huis met energielabel A of beter levert bijvoorbeeld meer punten op, waardoor er ook meer huur gevraagd kan worden. Daarnaast kan voor woningen waarvan de bouw start voor 1 januari 2025 gedurende een periode van 10 jaar een 5% hogere huur gevraagd worden. Voor projectontwikkelaars van vastgoed en beleggers betekent duurzaam bouwen dat er met steeds meer factoren rekening gehouden moet worden. “Calculeren of er rendement te behalen valt wordt hierdoor uitdagender en het flexibel kunnen inspelen op veranderingen wordt van steeds grotere betekenis”, sluit Thomas af.

In gesprek met Thomas?

Volgens Thomas zijn de omstandigheden door het publiceren van de gedetailleerde plannen weer iets verbetert om de woningbouw in Nederland weer op gang te krijgen. Waarom dat zo is, dat licht hij graag persoonlijk toe, maar ook hoe je financieel grip en controle kunt houden. Bovendien deelt hij graag zijn kennis over de manier waarop beleggers op dit moment bepalen waarom ze wel of niet willen investeren. Thomas is te bereiken via:

Email: thomas@hbsoftware.nl of neem contact met ons op.